Le marché de l’immobilier offre différentes modalités d’acquisition et de cession de biens. Parmi celles-ci, le viager occupe une place singulière, notamment le viager libre, qui, bien que moins connu que le viager occupé, présente des avantages et des mécanismes spécifiques.
Qu’est-ce qu’un viager libre ?
Le viager libre est une forme de vente immobilière dans laquelle la propriété et la jouissance du bien sont transférées immédiatement à l’acquéreur. Contrairement au viager occupé, où le vendeur (également appelé crédirentier) reste dans les lieux jusqu’à son décès, le viager libre signifie que l’acheteur (appelé débirentier) peut habiter ou louer le bien sans restriction.
Le principe du viager repose sur le paiement du prix :
– une partie du prix (appelée « bouquet ») est payée comptant,
– le solde du prix est converti en une rente viagère régulière (généralement mensuelle) versée au vendeur jusqu’à son décès.
Le montant du bouquet et celui de la rente sont déterminés en fonction de la valeur du bien, l’âge et le sexe du vendeur.
Le mécanisme du calcul d’un viager libre
Étape 1 : Valorisation du bien immobilier
La première étape consiste à estimer la valeur vénale du bien, c’est-à-dire le prix qu’il pourrait atteindre sur le marché classique sans contrainte ni décote liée à l’occupation. Cette estimation s’effectue en tenant compte de la localisation, de la surface, de l’état général et du marché local.
Étape 2 : Détermination du bouquet
Le bouquet est le capital versé comptant par l’acheteur au vendeur lors de la signature de l’acte chez le notaire. Son montant n’est pas imposé par la loi, mais il se situe habituellement entre 20 % et 40 % de la valeur vénale du bien. Le choix du montant du bouquet dépend de la situation financière des vendeurs et des négociations.
Étape 3 : Calcul de la rente viagère
Le solde de la valeur du bien, une fois le bouquet déduit, est converti en rente viagère en utilisant un taux de rente :
Ce taux de rente tient compte de :
- L’âge du vendeur : Plus le vendeur est âgé, plus l’espérance de vie statistique est courte, donc la rente mensuelle sera conséquente sur une période plus courte.
- Le sexe du vendeur : Statistiquement, l’espérance de vie des femmes étant plus longue que celle des hommes, le taux de rente diffère en fonction du sexe du vendeur.
- L’espérance de vie du vendeur.
La formule de base pour calculer la rente viagère est la suivante :
Rente viagère annuelle = (Valeur vénale du bien – Bouquet) x taux de rente
Exemple : calcul d’un viager libre
Monsieur MARTIN, 78 ans, est propriétaire d’un appartement à Caen estimé à 200 000 €. Lassé par la gestion locative de cet appartement, il décide de le vendre en viager libre. Il souhaite bénéficier d’un bouquet de départ de 80.000 € et que le surplus soit converti en rente viagère. Pour un Homme seul de 78 ans, le taux de rente s’élève à 9,41 %.
Valeur vénale = 200.000 €
Montant du Bouquet = 80.000 €
Montant du capital à convertir en rente = 200 000 € – 80 000 € = 120 000 €
Pour déterminer le montant de la rente annuelle, il convient ensuite de multiplier ce capital à convertir par le taux de rente : 120 000 x 9,41 % = 11 292 €
Soit une rente mensuelle de 16 500 € / 12 mois = 941 €.
L’acheteur paiera donc, en plus du bouquet de 80 000 € lors de l’achat, une rente mensuelle de 941 € au vendeur jusqu’au décès de ce dernier. Si le vendeur vit moins longtemps que son espérance de vie (11,2 années), l’acheteur aura payé le bien moins cher que sa valeur vénale ; s’il vit plus longtemps, la rentabilité de l’opération peut baisser. C’est le principe même du caractère aléatoire de la vente en viager.
Avantages et inconvénients du viager libre
Pour le vendeur :
- Bénéficie d’un capital immédiat (bouquet) et d’une rente à vie.
- N’a plus à gérer le bien ni à en assumer les charges.
- Protégé par l’hypothèque légale spéciale du vendeur et l’action résolutoire.
Pour l’acheteur :
- Acquiert la pleine propriété et la jouissance immédiate du bien.
- Peut louer (et utiliser le loyer perçu pour payer la rente) ou occuper le bien dès l’achat.
- Investissement immobilier facilement accessible sans prêt bancaire
Cependant, les deux parties prennent un risque : le vendeur sur la solvabilité de l’acheteur au cours de la durée du contrat pour le paiement des rentes, l’acheteur sur la durée de vie du crédirentier.
Conclusion
Le viager libre offre une alternative intéressante à la vente immobilière classique, à la fois pour les vendeurs désireux d’obtenir des revenus réguliers et un capital immédiat, et pour les acheteurs à la recherche d’une acquisition avec un investissement progressif. Le calcul du viager libre repose sur des principes mathématiques simples, mais requiert une analyse fine de la situation individuelle de chaque partie. Il est donc conseillé de s’entourer d’un notaire et d’un expert-viager pour garantir la sécurité et la réussite de l’opération.
Article rédigé par Corentin DOREY, ancien notaire désormais directeur d’agence Univers Viager dans la Manche et le Calvados.
