Une reprise fragile, mais encourageante au niveau national
Les Notaires de France viennent de publier leur note de conjoncture immobilière pour le 1er trimestre 2025.
Le marché immobilier ancien poursuit sa reprise entamée à l’automne 2024. Fin avril 2025, on recense 892 000 transactions sur 12 mois glissants, soit une hausse annuelle de 2,5 %, un phénomène inédit depuis juin 2022.
Après la crise immobilière des années précédentes, le marché immobilier semble être entré dans une phase de reprise progressive. Cette reprise est favorisée par une stabilisation, voire un léger rebond des prix, mais fragilisée par un contexte économique et géopolitique incertain.
Selon l’indice Notaires de France-Insee, après six trimestres consécutifs de baisse, les prix des logements anciens ont progressé de 0,4 % sur un an, portés principalement par les appartements (+0,7 %), tandis que les maisons enregistrent une hausse plus modérée (+0,3 %).
Ces données confirment l’entrée dans une phase de consolidation, sans pour autant amorcer un redémarrage franc.
Dans un contexte encore incertain, les dernières tendances annoncent une hausse du prix des appartements anciens (2,1% sur un an) et des maisons anciennes (0,5%). Cependant, les acteurs du marché doivent rester vigilants. L’effet d’anticipation lié à la hausse des droits de mutation à titre onéreux (DMTO) pourrait d’ailleurs engendrer un sursaut artificiel à court terme, un contrecoup pouvant intervenir au second semestre si la dynamique du marché n’est pas maintenue.
Calvados : évolution contrastée entre appartements et maisons anciennes
Prix des appartements anciens : tendance baissière
Le prix médian au mètre carré des appartements anciens dans le Calvados chute de 2,1 %, atteignant 3 170 €/m². Si le Nord Pays d’Auge est le territoire dont le prix au mètre carré est le plus élevé (4 720 €/m2), il subit également la plus forte baisse sur un an (-3,2%). L’évolution la plus remarquable est à mettre au crédit du Pays de Falaise dont le prix médian s’élève à 1 950 €/m2 traduisant ainsi une augmentation de 17,5% sur un an !
Évolution des prix par zone :
- Bessin: 2 900 €/m² (-1,0 %)
- Bocage : 1 480 €/m² (-1,0 %)
- Nord Pays d’Auge : 4 720 €/m² (-3,2 %)
- Sud Pays d’Auge : 1 700 €/m² (-0,1 %)
- Métropole caennaise : 2 750 €/m² (+2,0 %)
- Pays de Falaise : 1 950 €/m² (+17,5 %)
Prix des maisons anciennes : légère hausse
À l’inverse, les maisons anciennes voient leur prix augmenter de +0,5 %, avec un prix médian de 222 000 €. Comme pour les appartements, le Nord Pays d’Auge est le territoire dont le prix au mètre carré des maisons anciennes est le plus élevé (4 720 €/m2), mais il subit également la plus forte baisse sur un an (-3,2%).
Évolution des prix par zone :
- Métropole caennaise : 255 000 € (+0,7 %)
- Bessin: 2 900 €/m² (-1,0 %)
- Bocage : 122 000 € (+1,2 %)
- Nord Pays d’Auge : 317 000 € (- 6,3 %)
- Sud Pays d’Auge : 165 000 € (+ 0,5 %)
- Pays de Falaise : 157 000 € (+ 4,7 %)
- Suisse Normande et Condé : 145 000 € (+7,4 %)
- Pré-Bocage : 174 500 € (- 2,0 %)
Manche : une dynamique immobilière proche de celle du Calvados
Les appartements anciens : une baisse modérée
Le prix médian des appartements anciens dans la Manche est de 2 210 €/m², présentant ainsi une baisse de -1,3 % sur un an.
Avec un prix médian de 3 620 €/m2 et une augmentation de 1,4% sur un an, la Côte Sud Ouest du Cotentin reste le territoire le plus attractif. L’évolution la plus remarquable est à mettre au crédit du Pays de Saint-Lô avec une augmentation de 6,4% tandis qu’à l’opposé ceux du Pays de Coutances chutent fortement (-11,5%).
Évolution des prix par zone :
- Agglomération de Cherbourg : 2 200 €/m² (+3,2 %)
- Côte Nord Ouest Cotentin : 3 100 €/m² (-0,4 %)
- Pays de Saint-Lô : 1 440 €/m² (+6,4 %)
- Pays d’Avranches : 1770 €/m²
- Pays de Coutances : 1 630 €/m² (-11,5 %)
- Côte Sud Ouest Cotentin : 3 620 €/m² (+1,4 %)
Les maisons anciennes
Le prix de vente médian départemental s’élève à 172 000 €, soit une légère augmentation sur un an (+1,2%). Les prix des maisons anciennes restent plutôt stables : l’évolution varie entre -5,5% pour l’agglomération cherbourgeoise et + 5,3% pour le Pays de Coutances. Le prix médian le plus élevé concerne les maisons anciennes situées sur la Côte Sud-Ouest du Cotentin et s’élève à 260 000 €.
Évolution des prix par zone :
- Agglomération de Cherbourg : 205 000 € (-5,5 %)
- Côte Nord Ouest Cotentin : 210 000 € (-2,3 %)
- Côte est du Cotentin : 190 000 € (+2,7 %)
- Pays de Saint-Lô : 150 000 € (+3,4 %)
- Pays d’Avranches : 120 000 € (stable)
- Pays de Coutances : 150 000 € (+5,3 %)
- Côte Sud Ouest Cotentin : 260 000 € (stable)
- Pays de Valognes : 168 000 € (+1,8 %)
Conclusion : Un marché immobilier local en mutation
Le marché immobilier du Calvados et de la Manche reflète les tendances nationales de reprise lente, marquées par des disparités territoriales importantes. Les appartements connaissent des baisses de prix plus marquées, tandis que les maisons anciennes enregistrent des hausses modérées, notamment dans les zones rurales ou semi-urbaines.
Les investisseurs immobiliers et acquéreurs doivent rester attentifs aux dynamiques locales, notamment face aux effets possibles des hausses de DMTO. Les mois à venir seront déterminants pour confirmer ou non la stabilisation du marché.
Avec les prix immobiliers actuellement bas et la reprise qui s’annonce, le marché immobilier offre une conjoncture particulièrement favorable à l’investissement en viager.
En effet, à court terme, il permet de diversifier son patrimoine avec un investissement tangible : un prix payé inférieur au prix du marché grâce au droit d’usage et d’habitation réservé par le vendeur (dans l’hypothèse d’un viager occupé), une fiscalité avantageuse, le tout sans les contraintes de la gestion locative.
À long terme, la revalorisation probable du marché immobilier offre une perspective de plus-value intéressante.
Pour les investisseurs avisés, c’est le moment idéal pour saisir les opportunités offertes par ce marché encore trop peu exploité.
