Lexique : toutes les définitions du viager
Ce lexique contient les définitions du viager essentielles pour mieux comprendre les spécificités de ce contrat de vente de bien immobilier : calcul du viager, types de viager, obligations légales, fonctionnement, etc.
Toute vente en viager, comme toute transaction immobilière, nécessite la signature d'un acte authentique chez le notaire. Le notaire est un officier public, chargé de recevoir et d'authentifier tous les actes et contrats pour le compte de ses clients et d'en assurer la conservation. C'est le jour de la signature de l'acte que s'effectue le transfert de propriété entre le vendeur et l'acquéreur.
En cas de non paiement de la rente, le vendeur a la possibilité de déclencher l'action résolutoire. A l'issue de la procédure, le vendeur récupère le bien et conserve tous les arrérages et le bouquet versés à titre de dommages et intérêts.
L'arrérage est une somme d'argent versée périodiquement à un créancier au titre d'une rente viagère par exemple.
Lors d'une vente en viager, le vendeur doit souscrire une assurance habitation en tant qu'occupant du bien et l'acquéreur, une assurance en tant que propriétaire non occupant.
Les maisons catégorisées "passoires thermiques" par un Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) doivent faire l'objet d'un audit énergétique avant la vente.
Pour réaliser leurs calculs, les viagèristes utilisent un barème qui va permettre de calculer le montant du bouquet et de la rente selon l'âge, le sexe et le nombre de vendeurs. Il indique l'espérance de vie, le taux de rente, la valeur du Droit d'Usage et d'Habitation (DUH), le taux de capitalisation, etc. Le barème viager Daubry est le plus connu et seul reconnu à ce jour comme le barème de référence par la jurisprudence.
Le bouquet est la partie du prix payée comptant par l'acquéreur le jour de la signature de l'acte authentique.
Pour vendre comme pour acheter en viager, le vendeur et l'acquéreur doivent être en capacité de contracter.
Ce sont l'ensemble des dépenses engagées pour assurer le fonctionnement et l'entretien de la copropriété. Lors d'une vente en viager, les charges de copropriété sont réparties entre le vendeur qui assume la quote-part "locative" et l'acquéreur qui assument la quote-part "propriétaire" et les gros travaux.
Avant-contrat ou sous seing privé dans lequel les parties prenantes formalisent les conditions de la vente.
Insérées dans le compromis ou la promesse de vente, les conditions suspensives permettent à un acquéreur de se retirer d'une vente sans dommages et intérêts (s'il n'obtient pas son prêt bancaire par exemple).
Le contrat viager est dit aléatoire puisque ni l'acquéreur ni le vendeur n'en connaissent la durée avant de s'engager.
Quand la maison est équipée d'une installation d'assainissement individuel, son contrôle est obligatoire pour la vente. Lorsqu'il s'agit d'une installation d'assainissement collectif, le contrôle dépend de la législation en vigueur dans la commune.
En viager, le vendeur est aussi appelé "crédirentier" car c'est celui qui perçoit la rente.
Le DPE (Diagnostic de Performance Energétique), obligatoire pour la mise en vente, indique le niveau de performance énergétique et climatique du bien (étiquettes de A à G).
Ensemble des diagnostics obligatoires à réaliser lors de la vente d'un bien immobilier, variant selon l'année de construction, le mode de chauffage et la typologie : électricité, amiante, plomb, termites, etc.
Le droit d'usage et d'habitation (DUH) est un droit réel à caractère personnel conféré au vendeur lui permettant de rester vivre dans le bien vendu jusqu'à la fin de sa vie s'il le souhaite.
En viager, l'acquéreur est aussi appelé "débirentier" car c'est celui qui paye la rente.
L'espérance de vie du vendeur permet de déterminer la durée théorique du contrat viager. Il existe des bases de données selon l'âge, le sexe et le nombre de personnes.
Selon l'âge du vendeur au moment de la signature authentique, un abattement fiscal est appliqué sur la rente viagère perçue (allant de 30 % à 70 %). La partie payée comptant le jour de la signature de l'acte n'est pas fiscalisée.
Les frais d'acquisiton sont à la charge de l'acquéreur et s'ajoutent au prix d'achat. Ils se composent des impôts et taxes versés au Trésor public, des frais engagés par le notaire et des émoluments de ce dernier. Il sont calculés sur la valeur vénale quand le bien est libre d'occupation ou sur la valeur dite "occupée" (valeur vénale déduction faite de la valeur d'occupation) quand le vendeur conserve l'usage du bien.
Le vendeur dispose de deux garanties distinctes et complémentaires qui le protègent en cas de non-paiement d'une échéance de rente de la part de son acquéreur : l'hypothèque légale spéciale et l'action résolutoire.
Garantie juridique prise en faveur du vendeur par le notaire au service de la publicité foncière lui donnant la priorité pour faire saisir le bien en cas d'impayés.
Afin de maintenir son équivalence initiale, la rente viagère est indexée selon l'indice INSEE des prix à la consommation chaque année à la date d'anniversaire du contrat.
Des investisseurs institutionnels ou des fonds d'investissement achètent des viagers en nombre et servent une rentabilité annuelle à leurs clients qui ont placé des capitaux dans leurs fonds. C'est ce qu'on appelle le viager mutualisé.
Le marché du viager s'est largement démocratisé. Nous avons aujourd'hui des vendeurs de 60 à 95 ans. Tout comme les acquéreurs qui, eux aussi, sont plus jeunes qu'auparavant. On conseille au moins une génération d'écart entre les deux.
Grâce au viager, ce sont des milliers d'euros qui sont réinjectés chaque année dans l'économie et dont les vendeurs profitent !
On parle aussi d'abandon de jouissance, c'est la faculté pour le vendeur d'aller vivre ailleurs s'il le souhaite moyennant une revalorisation de la rente.
Il s'agit de la somme perçue chaque mois par le vendeur, une mensualité dans la cadre d'une vente à terme, une rente dans le cadre d'un viager.
L'acquisition d'un bien en nue-propriété permet d'acheter un bien à une valeur inférieure à sa valeur en pleine propriété. Le vendeur se réservant l'usufruit sur ce bien (possibilité de l'habiter ou de le louer) sa vie durant.
Document formalisant les conditions validées par les parties pour l'acquisition d'un bien.
Afin de pouvoir vendre en viager, le vendeur doit détenir la pleine propriété du bien vendu et disposer de toutes ses capacités.
Les résidences secondaires vendues en viager peuvent être soumises à l'imposition sur la plus-value immobilière.
Lors d'une vente en viager, il est possible de protéger son conjoint et de prévoir la réversibilité à 100 % du droit d'usage et d'habitation et/ou de la rente au conjoint survivant.
On parle de quote-part soit par rapport à la quotité acquise s'il y a plusieurs acquéreurs, soit par rapport à la répartition des charges de copropriété entre le vendeur et l'acquéreur.
La rente viagère est la somme perçue mensuellement par le vendeur correspondant à la partie du prix restant à payer, déduction faite de la partie payée comptant par l'acquéreur. La rente viagère est versée, chaque mois ou chaque trimestre, à un bénéficiaire, jusqu’à son décès. En contrepartie, le capital ne peut pas être récupéré, ni être transmis aux héritiers. La rente cesse au décès de son bénéficiaire, excepté si le contrat prévoit la réversion de la rente pour le conjoint ou tout autre bénéficiaire désigné. Le montant de la rente viagère dépend notamment de l’espérance de vie moyenne du bénéficiaire au jour de la liquidation de l’épargne, évaluée en fonction de son année de naissance. Elle sera plus faible si elle prévoit une réversion, car dans ce cas, l’assureur prend un « risque » sur deux personnes. La rente viagère est revalorisée tous les ans en fonction des résultats des placements réalisés par l’assureur.
En cas d'abandon du droit d'usage et d'habitation par le vendeur, la rente est revalorisée selon un pourcentage défini à l'avance dans l'acte authentique.
Il est possible de revendre son contrat viager. L'acquéreur pourra ainsi récupérer tout ou partie des sommes investies. Toutes les charges et conditions du contrat initial étant transférées à l'acquéreur n° 2. Ce dernier va devenir le nouveau propriétaire et payer les rentes futures.
Lors d'un viager sur deux têtes, la rente est réversible à 100 % au conjoint survivant.
C'est ce que nous expriment les acquéreurs qui achètent en viager. Ils donnent du sens à leur investissement, car ils savent qu'une personne âgée qu'ils connaissent va, grâce à eux, avoir une vie de meilleure qualité.
Une servitude est une contrainte imposée sur un bien (servitude de passage, de canalisation, de vue, etc.) et qui doivent bien sûr être mentionnées dans l'acte lors de la vente d'un bien.
C'est l'une des valeurs que porte la transaction viagère : la solidarité intergénérationnelle.
Taxe relative au ramassage des ordures ménagères restant à la charge du vendeur.
La taxe foncière est la taxe annuelle due par tout propriétaire ou usufruitier au titre des impôts locaux.
Le transfert de garantie est la faculté pour l'acquéreur de transférer la garantie hypothécaire dont dispose le vendeur qui a vendu son bien en viager sur un autre bien immobilier libre de toute inscription. Cela permet à l'acquéreur de revendre le bien quand le vendeur ne l'habite plus.
Lors d'une vente en viager, les petits travaux liés à l'usage du bien restent à la charge du vendeur et les gros travaux (art. 606 du Code civil) sont à la charge de l'acquéreur.
Droit permettant de pouvoir utiliser un bien (usus) et d'en percevoir les revenus (fructus), sans en être le propriétaire.
En viager occupé, la valeur occupée correspond à la valeur vénale du bien, déduction faite du droit d'usage et d'habitation conservé par le vendeur.
Valeur intrinsèque d'un bien sur le marché immobilier à un instant donné.
Lors d'une vente en nue-propriété, le vendeur conserve un usufruit sur le bien. Il a la possibilité de l'habiter ou de le louer. Le paiement du prix se fait généralement sous forme d'un capital versé le jour de la signature. On peut prévoir un paiement du prix sous la forme d'un bouquet et d'une rente.
Lors d'une vente grevée d'un droit d'usage et d'habitation, le paiement du prix se fait sous forme d'un bouquet unique sans rente.
Dans une vente à terme, il n'y a pas d'aléa sur l'espérance de vie du vendeur. Le prix est payable sous la forme d'un capital versé le jour de la signature et d'une mensualité définie dans la durée. Le bien peut être libre d'occupation ou occupé par le vendeur.
Lors d'une vente en viager libre, l'acquéreur achète un bien libre d'occupation. Le paiement du prix se fait sous la forme d'un bouquet et d'une rente viagère garantie à vie au vendeur.
Lors d'une vente en viager occupé, le vendeur conserve un droit d'usage et d'habitation lui permettant de rester vivre dans le bien jusqu'à la fin de sa vie s'il le souhaite. En contrepartie, une décote va être appliquée sur la valeur du bien en fonction de l'âge du vendeur. Le paiement du prix se fait sous la forme d'un bouquet et d'une rente viagère garantie à vie au vendeur.
Expression fréquemment utilisée par les vendeurs lorsqu'ils perçoivent le bouquet.
Expression fréquemment utilisée par les acquéreurs qui sont à la fois déçus d'apprendre le décès du vendeur, mais content de pouvoir disposer du bien.
Expression utilisée par les acquéreurs qui hésitent trop longtemps : Je ne me suis pas décidé assez vite et j'ai raté l'achat de ce viager !
