Lors d’une vente en viager occupé, le vendeur n’est certes plus propriétaire de son bien, mais il dispose d’un droit d’usage et d’habitation jusqu’à la fin de sa vie. Ce droit confère à son titulaire le bénéfice d’utiliser le bien, mais lui impose en contrepartie quelques obligations. Il est essentiel de connaître le contenu de ce droit d’usage et d’habitation avant d’envisager une vente en viager.
Qu’est-ce que le droit d’usage et d’habitation ?
Le droit d’usage et d’habitation est un droit réel immobilier, c’est-à-dire un droit attaché à une personne sur une chose, en l’occurrence un bien immobilier. Il permet à une personne (appelée « titulaire du droit ») d’utiliser un bien immobilier pour y vivre, seul ou avec sa famille proche, sans pour autant en être propriétaire ni pouvoir disposer librement du bien comme le ferait un usufruitier. Il est encadré par les articles 625 à 636 du Code civil.
Différence entre le droit d’usage et d’habitation et l’usufruit
Il est important de ne pas confondre ce droit avec l’usufruit, qui est plus large.
D’un côté, l’usufruitier dispose du droit d’utiliser le bien et le droit d’en percevoir les fruits (c’est-à-dire les revenus issus de ce bien, comme les loyers). De même, il a également la possibilité de céder cet usufruit (gratuitement ou à titre onéreux).
De l’autre, le titulaire d’un droit d’usage et d’habitation ne dispose que du droit d’utiliser le bien, il ne peut ni le louer, ni en percevoir les revenus. Ce droit est strictement personnel et limité : il ne peut pas être cédé.
Les caractéristiques du droit d’usage et d’habitation.
- Droit personnel : Seule la personne à qui le droit est accordé peut en bénéficier. Il ne se transmet pas : le contrat de vente indique quels en sont les bénéficiaires.
- Non cessible et non saisissable : Le droit d’usage et d’habitation ne peut être vendu, donné ou saisi par des créanciers.
- Usage limité : Le droit porte uniquement sur l’usage normal du bien (s’y loger, s’y installer avec sa famille proche), sans pouvoir en tirer de revenu ou en faire un usage commercial.
- Durée : Ce droit est souvent viager (valable toute la vie du titulaire), mais il peut aussi être accordé pour une période définie (par exemple, dix ans).
- Extinction : Le droit prend généralement fin au décès du titulaire. Il peut cependant s’arrêter avant si une date d’expiration a été prévue au contrat (ce qui est exclu dans une vente en viager), ou en cas de départ anticipé définitif (par exemple, en maison de retraite).
Les obligations du titulaire du droit d’usage et d’habitation.
Détenir un droit d’usage et d’habitation impose aussi des responsabilités :
- L’entretien courant du logement (nettoyage, réparations mineures, charges locatives courantes).
- Le paiement des charges de copropriété courantes, si le bien fait partie d’un immeuble collectif.
- Le respect de la destination du bien : il doit être utilisé comme lieu d’habitation, et non à des fins commerciales ou lucratives.
- Préserver le bien en bon état, sans y apporter de modifications majeures sans l’autorisation du propriétaire.
Les grosses réparations prévues par l’article 606 du Code civil (toiture, structure, etc.) restent en général à la charge du propriétaire, sauf stipulation contraire dans l’acte.
En bref…
Le droit d’usage et d’habitation est un outil juridique précieux pour organiser la gestion d’un patrimoine : il permet aux vendeurs de monétiser leur bien immobilier tout en leur garantissant le droit de rester chez eux jusqu’à la fin de leur vie. S’il nécessite une rédaction exacte et une bonne compréhension de ses limites, il offre une souplesse intéressante pour de nombreux cas de la vie familiale et patrimoniale. S’entourer d’un expert-viager et d’un notaire permet d’éviter les écueils et d’assurer une application paisible de ce droit particulier.
Article rédigé par Corentin DOREY, ancien notaire désormais directeur d’agence Univers Viager dans la Manche et le Calvados.
