Les différents types de vente :
viager occupé, libre, vente à terme,
nue-propriété

Points clés à retenir

• Il existe plusieurs types de vente pour un projet patrimonial senior : le viager occupé, le viager libre, la vente à terme occupée, la vente à terme libre, la vente en nue-propriété, et des formules apparentées (vente grevée du droit d’usage et d’habitation, prêt viager hypothécaire, bail à nourriture, vente partielle de la nue-propriété).

• Le viager repose sur un aléa (la durée de vie du vendeur) et le versement d'une rente à vie ; la vente à terme, elle, prévoit des mensualités sur une durée fixée à l'avance, sans aléa.

• Quand le vendeur reste dans les lieux, une décote d'occupation (le DUH, généralement de 30 % à 70 % selon l'âge) réduit le prix payé par l'acquéreur.

• Le paiement peut associer un bouquet (capital versé à la signature) et une rente ou mensualité indexée chaque année.

• Le choix dépend de votre âge, de vos besoins de revenus et de votre situation patrimoniale : un accompagnement personnalisé est vivement conseillé.

➡️ Faites votre étude viagère gratuite ou demandez conseil à un expert Univers Viager proche de chez vous pour valider la formule adaptée à votre situation.

Qu'est-ce qu'un type de vente en viager ?

Un type de vente désigne la formule juridique et financière choisie pour vendre un bien immobilier tout en sécurisant sa retraite. Chaque formule combine différemment l'occupation du logement, le mode de paiement (bouquet, rente, mensualité) et la fiscalité.

Se lancer dans un projet viager suppose d'analyser globalement la situation du vendeur — patrimoniale, financière, humaine — puis d'adapter le type de vente au projet ainsi défini. Il n'existe pas de « meilleure » formule dans l'absolu : il existe la formule la mieux adaptée à votre situation.

Deux notions structurent l'ensemble de ces ventes. Le crédirentier est le vendeur qui perçoit la rente ; le débirentier est l'acquéreur qui la verse. Prendre le temps de la réflexion avant de s'engager, et être accompagné par un expert, reste la meilleure garantie d'un projet serein.

➡️ Découvrez les avantages vendeurs et les avantages acquéreurs.

Quels sont les principaux types de vente ?

Les quatre formules les plus courantes sont le viager occupé, le viager libre, la vente à terme et la vente en nue-propriété. Elles se distinguent principalement par l'occupation du bien et le mode de versement du prix.

Le viager occupé

Lors d'une vente en viager occupé, le vendeur cède son bien mais se réserve le droit d'usage et d'habitation (DUH). Il continue d'habiter le logement et perçoit un bouquet (capital initial) ainsi qu'une rente mensuelle à vie.

Le DUH est un droit réel à caractère personnel : le vendeur ne peut ni céder ce droit ni louer le bien, mais il vit chez lui comme avant et y reçoit famille et amis librement. L'acquéreur devient propriétaire dès la signature de l'acte authentique chez le notaire, mais ne disposera du bien qu'au décès du vendeur ou en cas d'abandon de jouissance.

Le prix se calcule à partir de la valeur vénale, dont on déduit la valeur d'occupation (DUH). L'acquéreur bénéficie ainsi d'un abattement, généralement de 30 % à 70 % selon l'âge du vendeur. La rente est indexée chaque année sur l'indice des prix à la consommation. En cas d'abandon de jouissance, elle est revalorisée et l'acquéreur récupère la jouissance du bien.

Les charges sont partagées : à l'acquéreur la taxe foncière, les gros travaux et l'assurance propriétaire non occupant ; au vendeur les charges de consommation, l'entretien courant et l'assurance locative. Le vendeur est protégé par l'hypothèque légale spéciale du vendeur et l'action résolutoire en garantie du paiement de la rente. Profil d'acquéreur : essentiellement des investisseurs.

Le viager libre

Dans une vente en viager libre, le vendeur cède son bien et n'y habite plus. Il perçoit un bouquet et une rente à vie, tandis que l'acquéreur dispose immédiatement du logement pour l'habiter ou le louer.

Le calcul se fait sur la valeur vénale, sans décote d'occupation. La rente est indexée chaque année sur l'indice des prix à la consommation, et le vendeur bénéficie des mêmes protections juridiques (hypothèque légale spéciale, action résolutoire). Cette formule attire des acquéreurs en quête d'accession à la propriété ou d'investissement locatif.

La vente à terme

La vente à terme fonctionne comme un viager pour le paiement, mais sans aléa : les mensualités sont versées sur une durée fixée d'avance, y compris aux héritiers si le vendeur décède avant le terme. L'acquéreur verse un apport initial puis des mensualités indexées sur l'indice de référence des loyers.

Elle se décline en trois variantes :

• Vente à terme avec occupation limitée dans le temps : le vendeur conserve le DUH pour une durée définie (quelques mois ou années), puis quitte le bien comme prévu au contrat (résidence senior, famille…). Décote d'occupation appliquée (30 % à 70 %).

• Vente à terme avec occupation perpétuelle : le vendeur conserve le DUH jusqu'à la fin de sa vie, avec décote d'occupation.

• Vente à terme libre : le vendeur n'occupe plus le bien ; l'acquéreur en dispose immédiatement, sans décote, et supporte l'ensemble des charges.

Dans les variantes occupées, les charges sont partagées comme en viager occupé, et le vendeur conserve les protections (hypothèque légale spéciale, action résolutoire). Profil d'acquéreur : investisseurs, mais aussi acquéreurs en accession pour la version libre.

La vente en nue-propriété avec réserve d'usufruit

La vente en nue-propriété consiste à vendre le bien tout en conservant l'usufruit : le vendeur garde l'usage du logement (l'habiter ou le louer) et l'acquéreur n'acquiert que la nue-propriété. L'usufruit est un droit réel qui associe l'usus (habiter) et le fructus (percevoir les loyers).

Le paiement se fait le plus souvent sous forme d'un capital unique, mais peut aussi combiner bouquet et rente selon les souhaits du vendeur. En cas de capital sans rente, une bonne gestion de ce capital est essentielle pour ne pas manquer de revenus complémentaires plus tard.

L'abattement dépend de l'âge du vendeur (valeur de l'usufruit conservé). Les charges se répartissent selon les articles 605 et 606 du Code civil : sauf cas particulier, la taxe foncière reste à l'usufruitier et seuls les gros travaux incombent au nu-propriétaire. Profil d'acquéreur : essentiellement des investisseurs.

Comment fonctionnent le bouquet, la rente et la décote d'occupation ?

Le prix d'un viager se compose d'un bouquet (capital versé à la signature) et d'une rente versée à vie. Quand le vendeur reste dans les lieux, une décote d'occupation vient réduire la valeur du bien.

Le calcul part toujours de la valeur vénale du bien (sa valeur de marché libre). En cas d'occupation, on en déduit la valeur du DUH (ou de l'usufruit), qui dépend de l'espérance de vie du vendeur et qui se rapproche de la valeur locative du bien. Le solde constitue la valeur économique répartie entre bouquet et rente. Pour faciliter les calculs, on utilise le barème DAUBRY, référence du marché.

La rente viagère est ensuite calculée à partir de tables de mortalité et d'un taux de rendement, puis indexée chaque année pour préserver le pouvoir d'achat du crédirentier. Ces calculs relèvent d'un savoir-faire technique : tous les montants doivent être établis au cas par cas.

Exemple chiffré (indicatif)

Pour un bien d'une valeur vénale de 300 000 € vendu en viager occupé par un homme de 75 ans, une décote d'occupation de l'ordre de 43 % ramènerait la valeur économique à environ 170 000 €. Celle-ci pourrait se répartir, par exemple, en un bouquet d'environ 60 000 € et une rente mensuelle de 760 € à vie.

Ces chiffres sont purement indicatifs. Le calcul d'un viager dépend de nombreux critères, notamment de l'espérance de vie, de la situation personnelle (homme, femme ou couple), de la valeur du bien et des motivations et besoins du vendeur. Seule une étude viagère personnalisée permet de déterminer avec précision le montant du bouquet et de la rente.

Quelle fiscalité pour ces ventes ?

En viager, la rente viagère perçue à titre onéreux n'est imposable que sur une fraction de son montant, déterminée par l'âge du crédirentier au premier versement. Plus le vendeur est âgé, plus la part imposable est faible.

À titre indicatif, la fraction imposable de la rente (article 158-6 du Code général des impôts) est d'environ 30 % lorsque le crédirentier a 70 ans ou plus au premier versement, 40 % entre 60 et 69 ans, 50 % entre 50 et 59 ans. Le bouquet et la valeur de la rente capitalisée, lorsqu’ils correspondent à la cession de la résidence principale, bénéficient par ailleurs de l'exonération de plus-value applicable à celle-ci.

La fiscalité dépend de nombreux paramètres (nature du bien, situation du vendeur, évolutions législatives en 2026). Ces informations sont d'ordre général : rapprochez-vous d'un conseiller Univers Viager pour votre cas précis.

➡️ Demandez conseil à un expert Univers Viager proche de chez vous pour valider la formule adaptée à votre situation.

Tableau comparatif des types de vente en viager

* En vente à terme ou vente grevée du DUH (avec occupation à vie), un aléa existe sur le droit d'occupation mais pas sur le paiement du prix.

** En nue-propriété, le transfert de jouissance est lié à la fin de l'usufruit ; il n'y a pas d'aléa sur le prix comme dans un viager avec rente.

Quelles sont les formules apparentées au viager ?

Au-delà des quatre grandes formules, plusieurs montages proches répondent à des besoins spécifiques : vente grevée du DUH, prêt viager hypothécaire, bail à nourriture, vente partielle de la nue-propriété.

La vente grevée du droit d'usage et d'habitation

Le vendeur cède son bien, se réserve le DUH et perçoit un capital sans rente. On parle parfois à tort de « viager sans rente » : juridiquement, sans rente ni aléa sur la durée de paiement, il ne s'agit pas d'un viager. Le vendeur doit veiller à bien gérer ce capital pour préserver ses revenus futurs. Les charges se partagent comme en viager occupé.

Le prêt viager hypothécaire

Il s'agit d'une solution de financement, non d'une vente : le senior (plus de 60 ans) donne son bien en garantie à un établissement bancaire qui lui octroie un prêt, sans questionnaire de santé ni condition de ressources. Aucune mensualité n'est due du vivant de l'emprunteur ; au décès, les héritiers remboursent le prêt (capital, intérêts et frais). Le vendeur conserve toutes les charges et taxes du bien.

Le bail à nourriture

Souvent adossé à un viager, ce contrat intuitu personae valorise des services rendus par l'acquéreur (bailleur) au vendeur (preneur) : entretien, courses, soins, présence quotidienne… Non encadré par le Code civil, il est balisé par la jurisprudence. Il exige une grande confiance entre les parties et une évaluation précise de chaque prestation ; l'accompagnement d'un notaire ou d’un expert Univers Viager est fortement recommandé.

La vente partielle de la nue-propriété

Le fonctionnement est identique à la vente en nue-propriété, mais le vendeur ne cède qu'une quote-part de la nue-propriété (en conservant l'usufruit) et garde la pleine propriété sur le reste. L'opération peut être renouvelée selon les besoins.