L’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) et le viager

Instauré en 2018, l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) a remplacé l’Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF). Il s’applique aux patrimoines immobiliers nets supérieurs à 1,3 million d’euros.

Dans ce contexte, le viager s’impose comme une solution immobilière offrant des avantages fiscaux significatifs, notamment pour les propriétaires soumis à l’IFI. À travers cet article, Univers Viager vous propose de mieux comprendre les liens entre l’IFI et le viager, et d’en mesurer les bénéfices.

Comprendre l’IFI

L’IFI concerne exclusivement les biens et droits immobiliers, détenus directement ou indirectement. Sont ainsi pris en compte les immeubles, mais aussi les parts de SCI ou de SCPI.

Toutefois, certains abattements et exonérations existent. Par exemple, la résidence principale bénéficie d’un abattement de 30 %. De plus, les biens affectés à une activité professionnelle peuvent être totalement exonérés.

Qu’est-ce que le Viager ?

Le viager constitue une forme particulière de vente immobilière. L’acheteur, appelé débirentier, verse au vendeur, le crédirentier, une rente viagère jusqu’à son décès.

En complément, la transaction inclut souvent un bouquet, c’est-à-dire un capital versé comptant lors de la signature de l’acte authentique.

Avantages du viager au regard de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) pour le crédirentier

La vente en viager présente plusieurs atouts majeurs pour les propriétaires soumis à l’IFI.
On en distingue notamment six principaux :

1. Une réduction du patrimoine imposable
2. L’exclusion de la rente viagère de l’assiette IFI
3. La possibilité de transformer un actif immobilier en actifs mobiliers
4. L’obtention de liquidités immédiates
5. Le maintien à domicile avec un complément de revenus
6. Une optimisation des droits de succession

1. La réduction du patrimoine imposable

La vente en viager permet de réduire la valeur totale des biens immobiliers sur lesquels le crédirentier est imposé.

Voici comment cela fonctionne :

• Cession en pleine propriété : Si le crédirentier vend son bien immobilier en pleine propriété (c’est-à-dire qu’il cède à la fois la nue-propriété et l’usufruit), ce bien ne fait plus partie de son patrimoine imposable à l’IFI. Il ne sera donc plus pris en compte pour cet impôt.
• Conservation de l’usufruit : Si le crédirentier conserve l’usufruit du bien (dans le cadre d’un viager occupé), il garde le droit de l’utiliser ou de le louer. Cependant, il doit continuer à déclarer la valeur de cet usufruit dans l’IFI, car il détient encore un droit significatif sur le bien. Par exemple, pour une personne âgée de 71 à 81 ans, la valeur de cet usufruit est égale à 30 % de la valeur totale du bien.
• Conservation du droit d’usage et d’habitation (DUH) : Dans ce cas, cela fonctionne un peu comme l’usufruit, mais avec quelques différences. Le DUH permet au crédirentier de vivre dans le bien sans pouvoir le louer. La valeur de ce droit est généralement inférieure à celle de l’usufruit, donc l’impact sur l’IFI sera moindre. Cependant, tant que le crédirentier garde ce droit, il devra le déclarer dans son patrimoine imposable à l’IFI.

2. La non-imposition fiscale de la rente viagère au titre de l’IFI

La rente que le crédirentier reçoit n’est pas considérée comme un bien immobilier et n’entre donc pas dans l’assiette de l’IFI.

Cet impôt ne s’applique qu’aux biens immobiliers, ainsi la rente est exclue de l’IFI.

3. Seuls les biens immobiliers sont soumis à l’IFI

Seuls les biens immobiliers sont soumis à l’IFI.

Si le crédirentier réinvestit le capital obtenu grâce à la vente en viager dans des actifs mobiliers (actions, obligations, etc.), ces derniers ne seront pas soumis à l’IFI. Toutefois, ces investissements peuvent être soumis à d’autres types de taxation (comme l’impôt sur les plus-values).

4. Des liquidités immédiates (bouquet)

En plus de la rente, le crédirentier reçoit souvent un montant initial appelé « bouquet », qui représente une somme immédiate d’argent. Cette somme peut être utilisée comme liquidité ou réinvestie dans des actifs non immobiliers.

5. Rester chez soi, en bénéficiant d’un complément de revenus

Avec un viager occupé, le crédirentier peut continuer à vivre dans le bien tout en bénéficiant des avantages financiers de la vente.

6. La réduction des droits de succession

En vendant son bien en viager, le crédirentier peut alléger les droits de succession pour ses héritiers, car la vente réduit la valeur de son patrimoine immobilier à transmettre.

Points d’attention

La valorisation du bien : il est crucial de bien estimer la valeur du bien et de la rente viagère pour éviter les conflits ou déséquilibres entre le crédirentier et le débirentier (l’acheteur).

L’aléa lié à la durée de vie : le viager repose sur la durée de vie du crédirentier, ce qui crée une incertitude pour l’acheteur et le vendeur sur la durée du paiement de la rente. Le crédirentier peut vivre plus ou moins longtemps que prévu, influençant la rentabilité de l’opération pour le débirentier.

Les clauses contractuelles : il est essentiel de rédiger soigneusement les clauses du contrat, notamment celles qui concernent la réévaluation de la rente pour éviter des problèmes futurs.

Conclusions sur le viager et l’IFI

• Le viager est une solution intéressante pour les propriétaires qui souhaitent réduire leur imposition à l’IFI tout en obtenant un revenu complémentaire.
• La rente viagère n’est pas soumise à l’IFI, et les actifs mobiliers échappent également à cette taxe, sauf s’ils sont liés à l’immobilier.
• Il est conseillé de bien comprendre les implications fiscales de cette opération et de consulter un expert pour en tirer le meilleur parti.