QUESTIONS / RÉPONSES

Les réponses aux questions que vous vous posez sur le viager

1/ À qui s’adresse ce type de vente ?

Les ventes en viager s’adressent aux seniors qui souhaitent bénéficier d’un complément de revenu pour améliorer leur confort quotidien et profiter d’une retraite plus sereine.
Le vendeur perçoit un capital le jour de la signature de l’acte authentique (appelé le bouquet) et une rente mensuelle à vie.
Dans le cas du viager occupé, le vendeur souhaite rester dans son logement le plus longtemps possible tout en bénéficiant de revenus complémentaires pour se faire plaisir, aider ses proches, ...

2/ Que se passe-t-il en cas de décès de l’acquéreur d’un viager ?

En cas de décès de l’acquéreur, ce sont ses héritiers qui héritent du bien et de la dette que constituent les rentes futures à payer.
Si les héritiers souhaitent conserver le bien, ils payent les rentes futures.
Sinon, ils peuvent revendre leur viager pour récupérer le capital investi et transférer la charge du paiement des rentes futures au nouvel acquéreur.
Les vendeurs eux sont protégés puisque c’est leur contrat initial qui est revendu tel quel, ils conservent les mêmes protections juridiques.

3/ Peut-on emprunter pour acheter en viager ?

Oui, mais il faut respecter certaines conditions.

En effet, le vendeur bénéficie d’une hypothèque légale spéciale : c’est la même chose qu’une hypothèque de 1er rang sur le bien vendu (c’est la priorité qui lui est accordée de faire saisir le bien entre les mains de son acquéreur par rapport aux autres créanciers éventuels du débirentier).

De ce fait si l’acquéreur souhaite emprunter, il faudra qu’il donne à la banque une autre garantie que le bien acheté, sur un autre bien immobilier par exemple ou que quelqu’un se porte caution de son prêt.

4/ Suis-je toujours propriétaire si je vends en viager occupé ?

Le transfert de propriété se fait le jour de la signature de l’acte chez le notaire. L’acquéreur devient propriétaire et le vendeur conserve un droit d’usage et d’habitation jusqu’à la fin de sa vie ou un usufruit sur le bien vendu.

5/ Que dois-je faire si l’acquéreur ne paie plus ses rentes ?

Dans le cadre d’une vente en viager, le vendeur est protégé du bon paiement de la future rente de la part de son acquéreur par 2 protections juridiques : l'hypothèque légale spéciale du vendeur et l’action résolutoire en garantie du paiement de la rente.
Si l’acquéreur ne paie plus ses rentes viagères après un commandement de payer.
Le vendeur devra saisir un avocat qui saisira à son tour un juge. Le juge prononcera la résolution de la vente, c’est une résolution de plein droit, il n’y a pas de discussions entre les parties.
À l’issue de la procédure, le vendeur récupère la pleine propriété du bien et garde toutes les sommes déjà perçues (bouquet + rentes versées) à titre de dommages et intérêts.

6/ Combien va me coûter mon projet en viager ? Combien de temps dure une vente ?

Il faut toujours prendre son temps avant de décider de vendre en viager.
Il faut être certain que c’est la bonne solution pour son projet de vie. La seule obligation pour le vendeur est de fournir l’ensemble des diagnostics techniques obligatoires et éventuellement les documents relatifs à la copropriété à son acquéreur.
Pas d’autres frais particuliers.
La durée de commercialisation d’un viager dépend de l’attractivité du secteur géographique, de l’état d’entretien du bien et de l’âge des vendeurs.
Force est de reconnaître que le nombre de vendeurs et d’acquéreurs a fortement augmenté ces dernières années, et que les ventes se font désormais de plus en plus rapidement (2 ou 3 mois en moyenne).

7/ Comment sont calculés les montants du bouquet et des rentes ?

Pour les calculs, nous utilisons le seul barème de référence reconnu par la jurisprudence, à savoir le barème viager Daubry.
Le montant du bouquet et / ou des rentes va dépendre de plusieurs facteurs :

La valeur vénale de votre bien
L’âge, le nombre et le sexe du vendeur
L'occupation ou non du bien

L’équilibre entre le bouquet et la rente vous est conseillé par le professionnel qui vous accompagne en fonction de vos besoins et de sa connaissance du marché.

8/ Quel est l’âge idéal pour vendre en viager ?

Il n’y a pas d’âge idéal.
Les vendeurs décident de vendre leur propriété en viager quand ils sont convaincus que c’est la meilleure solution pour eux par rapport à leur projet de vie. La majorité des vendeurs ont entre 70 et 80 ans.
De plus en plus de vendeurs « jeunes » c’est-à-dire aux alentours de 65 ans décident de mettre en vente mais aussi des vendeurs de plus de 90 ans qui souhaitent rester chez eux et bénéficier d’aides de toutes sortes.

9/ Puis-je faire des travaux sans l’accord de l’acquéreur ?

Oui, vous avez l'usage du bien et vous pouvez engager tous les travaux d'embellissements que souhaitez, à l’intérieur ou à l’extérieur de votre maison et choisir la décoration que vous souhaitez.
La seule chose que vous ne pouvez pas faire sans l’accord de votre acquéreur est de modifier la structure de l’immeuble (transformer un garage en chambre, construire une véranda, une piscine, etc).

10/ Mes enfants doivent-ils donner leur accord pour la vente ?

À partir du moment où vous détenez la pleine propriété de votre bien, vous en faites ce que vous voulez. Vous pouvez le vendre et aller vivre ailleurs, le louer, etc.
Les enfants n’ont aucun droit particulier sur le bien.
Nous vous recommandons néanmoins dans le cadre d’une vente en viager occupé de les informer de votre projet.

11/ Est-il possible d’héberger quelqu’un chez moi ?

Vous pouvez héberger qui vous voulez quand vous voulez.
Ce n’est pas pour autant que cette personne disposerait d’un droit quelconque sur le bien après votre décès, elle sera obligée de partir.
Sauf s'il est prévu au préalable dans l’acte de vente qu’elle dispose comme vous du droit d’usage et d’habitation à vie sur le bien.

12/ Est-ce que je peux vendre ma résidence secondaire en viager occupé ?

Tout comme la résidence principale, il est tout à fait possible de vendre une résidence secondaire en viager occupé, et ce même si vous ne vivez pas dedans toute l’année.
Attention néanmoins à la fiscalité applicable puisque le bien vendu peut être soumis à de la plus-value immobilière.

13/ Peut-on protéger son conjoint ou sa conjointe alors qu’il ou elle n’est pas propriétaire ?

Oui, dans l’acte authentique, il est possible d’accorder le droit d’usage et d’habitation à son ou sa conjointe qui ne serait pas propriétaire.
Il est même possible d’accorder ce droit à une tierce personne.
C'est en effet une bonne solution pour le/la protéger car elle pourra vivre dans le bien jusqu'à la fin de sa vie.

14/ Est-il possible de vendre en viager à un membre de sa famille ?

Oui, juridiquement c'est possible, mais nous le déconseillons.
En effet, il faut prendre beaucoup de précautions afin que la vente ne soit pas requalifiée ultérieurement comme une donation déguisée par les services fiscaux qui feraient appliquer à posteriori des droits de succession et des majorations éventuelles.

15/ Le contrat se signe-t-il avec le notaire ?

Oui, la vente en viager nécessite la signature d’un acte authentique chez un notaire.
C’est dans cet acte que seront précisées toutes les modalités financières et juridiques de la vente.
Les parties peuvent choisir chacune leur notaire ou choisir le même notaire.

16/ Quelle est la fiscalité d’une vente en viager ?

En réalité, la fiscalité pour le vendeur est très faible lors d’une vente en viager.

En ce qui concerne la partie payée comptant le jour de la signature (le bouquet), il n’y a aucune fiscalité. Il y en a un tout petit peu sur les rentes perçues.
À partir de 70 ans : 30 % de la valeur de la rente se rajoute aux revenus de retraite ou autres revenus et est fiscalisée au même taux marginal d’imposition que les revenus du vendeur.
Il y a 70% de la valeur de la rente qui n’est pas fiscalisée.
Sur ces 30% sont également prélevées les contributions sociales (C.S.G. et C.R.D.S).
Les frais d'acquisition sont eux payés en totalité par les acquéreurs.

17/ Que se passe-t-il si je veux quitter ma maison/mon appartement ?

C’est tout à fait possible, que le départ soit volontaire ou imposé pour des raisons médicales par exemple.
Dès lors que la décision est prise, vous informez votre acquéreur 3 mois à l’avance.
À partir du jour où vous lui remettez les clés, ce dernier pourra disposer du bien pour l’habiter ou le louer et il devra, à partir de ce moment là, vous verser un complément de rente en plus de la rente viagère.

18/ Au décès de l’un des vendeurs, la rente est-elle diminuée ?

Dans le cadre d’un viager sur 2 têtes, le montant de la rente est fixé dès le départ en tenant compte du fait qu’il y a 2 personnes.
Au décès du premier, il n’y a aucune modification du montant de la rente.
Le montant reste le même pour le conjoint survivant, sauf disposition spécifique prévue dans l’acte authentique.
Dans une majorité de cas, la rente est réversible à 100%.

19/ Qui paye les charges et travaux ?

Lors d’une vente en viager occupé, il est important de prévoir dans l’acte la répartition des charges entre les parties.
Généralement, l’acquéreur propriétaire paye la taxe foncière, l’assurance propriétaire non occupant, les gros travaux (toiture-murs) ainsi que la quote-part propriétaire des charges de copropriété (s'il y en a).
Le vendeur quant à lui conserve toutes les charges de consommations courantes (eau, gaz, électricité, taxe d’enlèvement des ordures ménagères), une assurance en tant qu’occupant du bien et toutes les réparations d’entretien ainsi que la quote-part locative des charges de copropriété (s'il y en a).

20/ Est-il envisageable de cohabiter avec le vendeur ?

La question est fréquemment posée.
Le vendeur ne cherche pas un colocataire quand il vend en viager !
Il souhaite rester chez lui et vivre en toute tranquillité, tout en bénéficiant de revenus complémentaires pour profiter de sa retraite.
Donc oui, c’est possible mais très rare et il faut prendre d’infinies précautions dans l’acte pour définir de façon claire et précise les droits de chacun.

21/ Quels sont les avantages de vendre en viager occupé ?

Il y a de nombreux avantages à vendre en viager :

Bénéficier d’un capital le jour de la signature pour en profiter ou en faire profiter ses proches.
Se procurer des ressources financières siupplémentaires jusqu’à la fin de sa vie.
Rester vivre dans son logement, dans le cas d’un viager occupé.
Diminuer ses charges (taxe foncière et gros travaux).
Profiter de sa retraite (voyager, etc...).
Anticiper sa succession.

22/ Pourquoi y a-t-il une décote sur la valeur du bien ?

Dans le cadre d’un viager libre, il n’y a pas de décote sur la valeur du bien. Le bien est vendu libre d’occupation.
En revanche, dans le cadre d’un viager occupé, le fait pour le vendeur de rester dans le bien jusqu’à la fin de sa vie va créer une décote sur la valeur du bien.
En effet pendant toute cette période, l’acquéreur ne dispose pas du bien, ni pour l’habiter ni pour le louer.
Bien sûr cela ne pose aucune difficulté.
Il faut vérifier si votre prêt dispose ou non d’une garantie hypothécaire sur le bien vendu et si la réponse est positive, il faut s'assurer que le prêt sera bien remboursé au plus tard le jour de la vente.
Sinon, il n’est pas possible de vendre sans lever cette hypothèque.

23/ Suis-je dans l’obligation de fournir un certificat médical ?

Pour pouvoir vendre un bien immobilier, il est nécessaire d’en détenir la pleine propriété et de disposer de toutes ses facultés.
Juridiquement il n’y a aucune obligation à ce sujet, mais s’il y a le moindre doute sur la capacité, alors oui il faut faire réaliser une expertise par un médecin assermenté auprès des tribunaux.