FAQ sur
le fonctionnement du viager

Les ventes en viager s’adressent aux seniors qui souhaitent bénéficier d’un complément de revenu pour améliorer leur confort quotidien et profiter d’une retraite plus sereine. Le vendeur perçoit un capital le jour de la signature de l’acte authentique (appelé le bouquet) et une rente mensuelle à vie.Dans le cas du viager occupé, le vendeur souhaite rester dans son logement le plus longtemps possible tout en bénéficiant de revenus complémentaires pour se faire plaisir, aider ses proches, etc.

En cas de décès de l’acquéreur, ce sont ses héritiers qui héritent du bien et de la dette que constituent les rentes futures à payer. Si les héritiers souhaitent conserver le bien, ils payent les rentes futures aux vendeurs. Sinon, ils peuvent revendre leur viager pour récupérer le capital investi et transférer la charge du paiement des rentes futures au nouvel acquéreur. Les vendeurs eux sont protégés, puisque c’est leur contrat initial qui est revendu tel quel : ils conservent les mêmes protections juridiques.

Oui, mais il faut respecter certaines conditions. En effet, le vendeur bénéficie d’une hypothèque légale spéciale : c’est la même chose qu’une hypothèque de 1ᵉʳ rang sur le bien vendu (c’est la priorité qui lui est accordée de faire saisir le bien entre les mains de son acquéreur par rapport aux autres créanciers éventuels du débirentier).De ce fait, si l’acquéreur souhaite emprunter, il faudra qu’il donne à la banque une autre garantie que le bien acheté, sur un autre bien immobilier par exemple, ou que quelqu’un se porte caution de son prêt.

Le transfert de propriété se fait le jour de la signature de l’acte chez le notaire. L’acquéreur devient propriétaire et le vendeur conserve un droit d’usage et d’habitation jusqu’à la fin de sa vie ou un usufruit sur le bien vendu.

Dans le cadre d’une vente en viager, le vendeur est protégé du bon paiement de la future rente de la part de son acquéreur par 2 protections juridiques : l'hypothèque légale spéciale du vendeur et l’action résolutoire en garantie du paiement de la rente.Si l’acquéreur ne paie plus ses rentes viagères après un commandement de payer, le vendeur devra saisir un avocat qui saisira à son tour un juge. Le juge prononcera la résolution de la vente, c’est une résolution de plein droit, il n’y a pas de discussions entre les parties. À l’issue de la procédure, le vendeur récupère la pleine propriété du bien et garde toutes les sommes déjà perçues (bouquet + rentes versées) à titre de dommages et intérêts.

Il faut toujours prendre son temps avant de décider de vendre en viager. Il faut être certain que c’est la bonne solution pour son projet de vie. La seule obligation pour le vendeur est de fournir l’ensemble des diagnostics techniques obligatoires et éventuellement les documents relatifs à la copropriété à son acquéreur. Il n'y a pas d’autres frais particuliers.La durée de commercialisation d’un viager dépend de l’attractivité du secteur géographique, de l’état d’entretien du bien et de l’âge des vendeurs. Force est de reconnaître que le nombre de vendeurs et d’acquéreurs a fortement augmenté ces dernières années et que les ventes se font désormais de plus en plus rapidement (2 ou 3 mois en moyenne).

Pour les calculs du viager, nous utilisons le seul barème de référence reconnu par la jurisprudence, à savoir le barème viager Daubry.Le montant du bouquet et/ou des rentes va dépendre de plusieurs facteurs :

• la valeur vénale de votre bien ;
• l’âge, le nombre et le sexe du vendeur ;
• l'occupation ou non du bien.

L’équilibre entre le bouquet et la rente vous est conseillé par le professionnel qui vous accompagne en fonction de vos besoins et de sa connaissance du marché.Contacter un expert Univers Viager

Il n’y a pas d’âge idéal pour vendre en viager. Les vendeurs décident de vendre leur propriété en viager quand ils sont convaincus que c’est la meilleure solution pour eux par rapport à leur projet de vie. La majorité des vendeurs ont entre 70 ans et 80 ans. De plus en plus de vendeurs « jeunes » c’est-à-dire aux alentours de 65 ans, décident de mettre en vente, mais aussi des vendeurs de plus de 90 ans qui souhaitent rester chez eux et bénéficier d’aides de toutes sortes.

Oui, en tant que vendeur, vous avez l'usage du bien et vous pouvez engager tous les travaux d'embellissements que souhaitez, à l’intérieur ou à l’extérieur de votre maison et choisir la décoration. La seule chose que vous ne pouvez pas faire sans l’accord de votre acquéreur est de modifier la structure de l’immeuble (par exemple, transformer un garage en chambre, construire une véranda, une piscine, etc.).

À partir du moment où vous détenez la pleine propriété de votre bien, vous en faites ce que vous voulez. Vous pouvez le vendre et aller vivre ailleurs, le louer, etc. Les enfants n’ont aucun droit particulier sur le bien. Nous vous recommandons néanmoins de les informer de votre projet, dans le cadre d’une vente en viager occupe .

Vous pouvez héberger qui vous voulez, quand vous voulez. Ce n’est pas pour autant que cette personne dispose d’un droit quelconque sur le bien. Ainsi après votre décès, elle sera obligée de partir. Sauf s'il est prévu au préalable dans l’acte de vente qu’elle dispose comme vous du droit d’usage et d’habitation à vie sur le bien.

Tout comme la résidence principale, il est tout à fait possible de vendre une résidence secondaire en viager occupé, et ce même si vous ne vivez pas dedans toute l’année. Attention néanmoins à la fiscalité applicable puisque le bien vendu peut être soumis à de la plus-value immobilière.

Oui, dans l’acte authentique, il est possible d’accorder le droit d’usage et d’habitation à son conjoint ou sa conjointe qui ne serait pas propriétaire. Il est même possible d’accorder ce droit à une tierce personne. C'est en effet une bonne solution pour le/la protéger, car elle pourra vivre dans le bien jusqu'à la fin de sa vie.

Oui, juridiquement, il est possible de vendre en viager à sa famille, mais nous le déconseillons. En effet, il faut prendre beaucoup de précautions afin que la vente ne soit pas requalifiée ultérieurement comme une donation déguisée par les services fiscaux qui feraient appliquer a posteriori des droits de succession et des majorations éventuelles.

Oui, la vente en viager nécessite la signature d’un acte authentique chez un notaire. C’est dans cet acte que seront précisées toutes les modalités financières et juridiques de la vente. Les parties peuvent choisir chacune leur notaire ou choisir le même notaire.

En réalité, la fiscalité pour le vendeur est très faible lors d’une vente en viager.

• En ce qui concerne la partie payée comptant le jour de la signature (le bouquet), il n’y a aucune fiscalité. Il y en a un tout petit peu sur les rentes perçues.
• À partir de 70 ans : 30 % de la valeur de la rente se rajoute aux revenus de retraite ou autres revenus et est fiscalisée au même taux marginal d’imposition que les revenus du vendeur.

Il y a 70 % de la valeur de la rente qui n’est pas fiscalisée.Sur ces 30 % sont également prélevées la CSG (Contribution Sociale Généralisée) et la CRDS (Contribution au Remboursement de la Dette Sociale).Les frais d'acquisition sont eux payés en totalité par les acquéreurs.

C’est tout à fait possible, que le départ soit volontaire ou imposé pour des raisons médicales par exemple. Dès lors que la décision est prise, vous informez votre acquéreur 3 mois à l’avance. À partir du jour où vous lui remettez les clés, ce dernier pourra disposer du bien pour l’habiter ou le louer et il devra, à partir de ce moment-là, vous verser un complément de rente en plus de la rente viagère.

Dans le cadre d’un viager sur 2 têtes, le montant de la rente est fixé dès le départ en tenant compte du fait qu’il y a 2 personnes. Au décès du premier, il n’y a aucune modification du montant de la rente. Le montant reste le même pour le conjoint survivant, sauf disposition spécifique prévue dans l’acte authentique. Dans une majorité de cas, la rente est réversible à 100 %.

Lors d’une vente en viager occupé, il est important de prévoir dans l’acte la répartition des charges entre les parties.Généralement, l’acquéreur propriétaire paye la taxe foncière, l’assurance propriétaire non occupant, les gros travaux (toiture, murs), ainsi que la quote-part propriétaire des charges de copropriété (s'il y en a).Le vendeur, quant à lui, conserve toutes les charges de consommations courantes (eau, gaz, électricité, taxe d’enlèvement des ordures ménagères), une assurance en tant qu’occupant du bien et toutes les réparations d’entretien, ainsi que la quote-part locative des charges de copropriété (s'il y en a).

La question est fréquemment posée par les acquéreurs. Le vendeur ne cherche pas un colocataire quand il vend en viager ! Il souhaite rester chez lui et vivre en toute tranquillité, tout en bénéficiant de revenus complémentaires pour profiter de sa retraite. Donc oui, c’est possible, mais très rare et il faut prendre d’infinies précautions dans l’acte pour définir de façon claire et précise les droits de chacun.

Il y a de nombreux avantages à vendre en viager.

• Bénéficier d’un capital le jour de la signature pour en profiter ou en faire profiter ses proches.
• Se procurer des ressources financières supplémentaires jusqu’à la fin de sa vie.
• Rester vivre dans son logement, dans le cas d’un viager occupé.
• Diminuer ses charges (taxe foncière et gros travaux).
• Profiter de sa retraite (voyager, etc.).
• Anticiper sa succession.

Dans le cadre d’un viager libre, il n’y a pas de décote sur la valeur du bien. Le bien est vendu libre d’occupation.En revanche, dans le cadre d’un viager occupé, le fait pour le vendeur de rester dans le bien jusqu’à la fin de sa vie va créer une décote sur la valeur du bien. En effet, pendant toute cette période, l’acquéreur ne dispose pas du bien, ni pour l’habiter ni pour le louer. Bien sûr, cela ne pose aucune difficulté.Il faut vérifier si votre prêt dispose ou non d’une garantie hypothécaire sur le bien vendu et si la réponse est positive, il faut s'assurer que le prêt sera bien remboursé au plus tard le jour de la vente. Sinon, il n’est pas possible de vendre sans lever cette hypothèque.

Pour pouvoir vendre un bien immobilier, il est nécessaire d’en détenir la pleine propriété et de disposer de toutes ses facultés. Juridiquement, il n’y a aucune obligation à ce sujet, mais s’il y a le moindre doute sur la capacité, alors oui, il faut faire réaliser une expertise par un médecin assermenté auprès des tribunaux.