Encore peu connue du grand public, la vente à terme libre représente pourtant une solution attractive pour les vendeurs comme pour les acquéreurs, surtout dans un marché immobilier moins dynamique.
Son fonctionnement repose sur un principe simple : le paiement échelonné du prix de vente.
Un fonctionnement souple et transparent
Contrairement à une vente classique, le prix n’est pas réglé en une seule fois.
Une partie est versée sous forme d’apport initial lors de la signature chez le notaire, puis le solde est payé sous forme de mensualités dont la durée de paiement est fixée à l’avance (généralement entre 10 et 20 ans).
Des avantages concrets pour l’acquéreur
L’un des atouts majeurs de la vente à terme libre réside dans la flexibilité qu’elle offre à l’acquéreur.
Au lieu de mobiliser l’intégralité de la somme dès la signature — ce qui nécessite souvent un crédit important —, l’effort financier est lissé dans le temps.
Dans un contexte de taux d’emprunt plus élevés et de conditions d’octroi strictes, ce mécanisme rend l’achat immobilier plus accessible.
Tout comme pour une vente classique, l’acquéreur peut profiter immédiatement du bien pour y habiter, le louer ou entreprendre des travaux de valorisation. Les loyers perçus peuvent même contribuer au paiement des mensualités.
Enfin, à la différence du viager libre, la durée du paiement est connue dès la signature du contrat, ce qui apporte une sécurité supplémentaire.
Un atout stratégique pour le vendeur
Pour le vendeur, la vente à terme libre permet principalement d’élargir la recherche des acquéreurs potentiels en proposant des conditions plus accessibles.
Dans un marché immobilier poussif*, ce type de vente lui permet de préserver plus facilement son prix de vente.
*À titre d’exemple, dans la région Franche-Comté, le volume de ventes immobilières en 2024 a baissé d’environ 14 % dans le Doubs et le Jura par rapport à l’année précédente, et d’environ 9 % en Haute-Saône et dans le Territoire de Belfort.
Le paiement est également sécurisé juridiquement : le contrat de vente prévoit en effet une hypothèque de premier rang prise au profit du vendeur, ainsi qu’une clause résolutoire, permettant d’annuler la vente en cas de non-paiement.
Il est à noter aussi que les mensualités perçues ne sont soumises à aucune fiscalité.
Par ailleurs, en cas de décès du vendeur avant l’échéance du contrat, les paiements restant dus sont reversés en intégralité aux héritiers.
Exemple concret
Un propriétaire souhaite vendre sa maison d’une valeur de 200 000 €.
En optant pour une vente à terme libre, il pourrait percevoir un bouquet de 50 000 €, puis 1 250 € par mois pendant 10 ans.
À apport équivalent, et en prenant un taux d’intérêt moyen de 3 % sur la même durée, cela représente une économie d’environ 24 000 € (hors assurance emprunteur) pour l’acquéreur.
Résultat : une économie non négligeable, tout en évitant les démarches liées à l’obtention d’un crédit bancaire.
Un dispositif à considérer
En s’affranchissant du crédit bancaire, la vente à terme libre ouvre l’accès à la propriété à des profils souvent exclus du marché classique : travailleurs indépendants, saisonniers, personnes seules, etc.
Elle peut ainsi séduire :
• des vendeurs ayant du mal à trouver preneur dans un marché ralenti,
• des acquéreurs à la recherche d’une solution plus souple et progressive.
En conclusion
La vente à terme libre s’impose comme une véritable alternative à la transaction classique.
Elle conjugue accessibilité, sécurité et flexibilité, tout en répondant aux enjeux d’un marché immobilier en mutation.
Toutefois, avant d’envisager une telle vente, il est recommandé d’en discuter avec un expert spécialisé dans ce type de transaction, afin d’en mesurer les avantages selon chaque situation.
Article rédigé par Tobias BADILA et Bastien BRAUD, directeurs d’agence Univers Viager en Côte-d’Or.
